CILA e accatastamento prima di una ristrutturazione: quali pratiche servono e quanto costano
Introduzione
Quando acquisti casa o decidi di ristrutturare un immobile di tua proprietà, prima ancora di pensare a colori, pavimenti e arredi c’è una domanda fondamentale da farsi:
“Per ristrutturare casa ho bisogno di una pratica edilizia?”
La risposta, nella maggior parte delle ristrutturazioni interne, è sì.
In questo articolo vediamo cosa sono la CILA e l’accatastamento, quando servono, cosa comportano e quali sono i costi indicativi.
CILA per ristrutturazione: quando serve?
La CILA, cioè Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata, è la pratica edilizia più comune per chi vuole ristrutturare gli interni di casa.
Se, ad esempio, vuoi abbattere o spostare anche un solo tramezzo non portante, è necessario presentare una CILA prima di iniziare i lavori. La stessa cosa vale per molte altre modifiche alla distribuzione interna dell’appartamento.
La CILA viene presentata da un tecnico abilitato, come un architetto, un ingegnere o un geometra, che si assume la responsabilità di quanto dichiarato nella pratica.
Non tutte le ristrutturazioni richiedono però una CILA: alcuni lavori rientrano nell’edilizia libera (es. tinteggiatura o cambio pavimenti), mentre interventi più importanti, come quelli che interessano la struttura o cambiare le aperture esterne, possono richiedere una SCIA o un altro titolo edilizio.
In questo articolo ci concentriamo quindi sul caso più comune: la ristrutturazione interna di un appartamento attraverso modifiche alle pareti e alla distribuzione degli ambienti, senza modificare le finestre.
Cosa succede se ristrutturo casa senza CILA?
Una delle prime domande che ci poniamo quando siamo di fronte a qualcosa di obbligatorio è “cosa succede se non lo faccio”?
Se un intervento viene realizzato senza la necessaria comunicazione o senza il titolo edilizio previsto, l’immobile può risultare difforme o abusivo sotto il profilo urbanistico-edilizio.
E regolarizzare una situazione a lavori già eseguiti può essere molto più complicato che presentare correttamente la pratica prima di iniziare.
Per la CILA, la normativa prevede una sanzione amministrativa di 1.000 euro in caso di mancata comunicazione. La sanzione viene ridotta di due terzi se la comunicazione viene effettuata spontaneamente mentre l’intervento è ancora in corso.
A questo va aggiunta la maggiorazione dell’onorario del tecnico che in caso di sanatoria è più alto.
Attenzione però: non significa che qualsiasi abuso possa essere semplicemente “sanato pagando 1.000 euro”.
La sanzione della CILA riguarda la mancata comunicazione per interventi che rientrano effettivamente nel regime della CILA. Se invece l’intervento realizzato è più grave e richiedeva un titolo diverso, la procedura di regolarizzazione e le relative sanzioni possono essere completamente differenti e molto salate.
Ecco perché verificare la situazione prima di iniziare i lavori è sempre la soluzione migliore.
In cosa consiste una CILA per la ristrutturazione di casa?
Ma concretamente, cosa fa il tecnico (architetto, ingegnere, geometra) quando presenta una CILA?
Il primo passaggio è il rilievo dell’immobile.
Il tecnico verifica lo stato di fatto dell’appartamento e lo confronta con la documentazione edilizia disponibile, così da accertare che la situazione esistente sia coerente con i titoli precedentemente presentati o rilasciati.
Nel caso in cui i titoli sono stati persi dal proprietario si deve fare un accesso agli atti presso l’archivio comunale per recuperare la documentazione.
Successivamente, sulla base delle esigenze del proprietario, viene sviluppato il progetto della nuova distribuzione interna.
La CILA contiene quindi la documentazione necessaria a descrivere l’intervento, tra cui:
elaborati grafici dello stato di fatto e dello stato di progetto;
relazione tecnica asseverata;
- documentazione fotografica;
- modulistica amministrativa;
- documentazione relativa all’impresa;
- altre documentazioni comunali;
Serve un'impresa per presentare una CILA?
Non necessariamente.
La normativa sulla CILA richiede l’indicazione dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei lavori, ma non significa che ogni intervento debba necessariamente essere eseguito da un’impresa.
Per alcune opere di modesta entità è possibile che i lavori vengano eseguiti direttamente dal proprietario, quando consentito dalla normativa e nel rispetto di tutti gli obblighi applicabili.
Per una ristrutturazione più articolata, tuttavia, affidarsi a un’impresa qualificata è generalmente la soluzione più sicura e organizzata.
CILA e progetto sono la stessa cosa?
No, CILA e progetto non sono la stessa cosa. La CILA è una pratica amministrativa e, al suo interno, viene riportata anche la planimetria che rappresenta come sarà l’immobile dopo i lavori.
Il progetto viene prima della pratica edilizia e serve a decidere concretamente come trasformare la casa. Se, per esempio, devi semplicemente demolire un tramezzo, l’attività di progettazione può essere molto limitata. Se invece vuoi ristrutturare completamente l’appartamento e creare nuove stanze, modificare gli ambienti e ridistribuire gli spazi, sarà necessario sviluppare un vero e proprio progetto planimetrico.
Alla progettazione è inoltre utile affiancare un computo metrico, cioè un elenco dettagliato delle lavorazioni necessarie per realizzare il progetto. Il computo può essere consegnato a due o tre imprese, in modo che tutte formulino il proprio preventivo sulla base delle stesse lavorazioni e sia quindi possibile confrontare correttamente le offerte e scegliere l’impresa più conveniente.
Per questo motivo, il costo della CILA e quello del progetto sono due voci distinte. È sempre buona norma chiedere al tecnico cosa è effettivamente compreso nel preventivo e, quando possibile, farsi mostrare alcuni esempi di lavori già eseguiti.
Una planimetria, infatti, può essere molto diversa da un’altra: una semplice planimetria con la sola distribuzione degli ambienti è molto diversa da un progetto dettagliato, con gli arredi, le dimensioni reali dei mobili e tutte le indicazioni necessarie per capire concretamente come verrà organizzata la casa.
E l'accatastamento invece?
Una volta terminata la ristrutturazione, oltre alla CILA può essere necessario aggiornare anche il Catasto.
Il Catasto ha principalmente una funzione fiscale: serve a registrare gli immobili, attribuire la rendita catastale e identificarli attraverso dati come particella, subalterno e categoria. Non è un ufficio comunale, ma fa capo all’Agenzia delle Entrate.
Se con la ristrutturazione viene modificata la distribuzione interna dell’immobile, è quindi necessario aggiornare la planimetria catastale attraverso una variazione catastale, generalmente entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
Cosa succede se non si aggiorna il Catasto?
La mancata o tardiva variazione catastale può comportare sanzioni, che possono essere anche particolarmente elevate, e che vengono notevolmente ridotte se procedi all’accatastamento prima di essere “scoperto” dall’Agenzia delle Entrate. Per questo è importante non considerare l’accatastamento come una semplice formalità da rimandare.
C’è però una distinzione ancora più importante da conoscere: aggiornare il Catasto non significa rendere regolare la casa dal punto di vista edilizio. Il Catasto, infatti, non “legalizza” eventuali abusi.
Quanto costa una CILA e quanto costa un accatastamento?
Il costo di una CILA varia in base alla metratura dell’immobile, alla complessità dei lavori, alla documentazione da reperire e alla presenza di eventuali problemi pregressi.
È inoltre importante ricordare che CILA e progetto sono due prestazioni diverse: se si tratta di una vera ridistribuzione interna, il progetto va valutato separatamente.
Per una CILA semplice e senza progetto, il compenso del tecnico può essere indicativamente intorno ai 1.000 €, esclusi diritti di segreteria comunali. Il costo può aumentare nel caso di interventi più complessi, come frazionamenti, fusioni o situazioni da regolarizzare.
Per una variazione catastale, invece, il costo può essere indicativamente intorno ai 400 € per ogni subalterno variato o costituito, oltre agli eventuali tributi catastali. Anche in questo caso il prezzo può variare in base alla complessità della pratica.
Si tratta naturalmente di cifre indicative, che possono cambiare in base al professionista, alla zona e al tipo di intervento.
Cosa fare se la casa non è conforme?
Se prima di una ristrutturazione emerge una differenza tra lo stato di fatto, i titoli edilizi e la planimetria catastale, è necessario capire prima di tutto da dove nasce la difformità.
Una piccola modifica interna può avere una soluzione relativamente semplice, mentre interventi che riguardano volumetria, destinazione d’uso o struttura possono richiedere procedure più complesse e costose.
In questi casi è sempre consigliabile far verificare la situazione da un tecnico abilitato, prima di procedere con i lavori o con l’aggiornamento catastale.
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Arch. Andrea Gionti
Fondatore Arch'IN
Architetto specializzato in Architettura di Interni, accompagno coppie e famiglie nella trasformazione della loro casa in un ambiente funzionale, armonioso e davvero su misura.